申請人：王某某。

被申請人：舟山市定海區某局。

2025年5月15日，申請人王某某不服被申請人舟山市定海區某局不履行驗房監管職責一案，向本機關提出行政復議申請。2025年5月22日，本機關依法受理，并于當日向申請人寄送《行政復議受理通知書》，告知其在行政復議中的相關權利義務。同日，本機關向被申請人寄送《行政復議答復通知書》及復議申請材料副本。2025年6月9日，被申請人向本機關提交行政復議答復書、案涉證據、依據和其他有關材料。2025年6月20日，本機關組織召開聽證會，申請人委托代理人陳某、被申請人負責人姚某某及其委托代理人劉某某、應某某到場參加聽證會。本案現已審理終結。

復議請求：責令被申請人履行驗房監管職責，并在合理期限內作出處理。

申請人稱：一、被申請人具有驗房監管職責。雖然法律上沒有詳細條款規定被申請人對商鋪的驗房監管具有職責，但被申請人作為縣級以上人民政府建設行政主管部門具有監督房地產交易市場的職責，對合同具體條款和維護房地產市場秩序具有不可推卸的法定職責。本案中，2018年12月，申請人在開發商舟山市定海區鹽倉某公司（以下簡稱“鹽倉某公司”）組織交房手續時向其提出驗房申請，其未響應現場驗房要求，并承諾在包租結束之后可以驗房。2023年12月，開發商鹽倉某公司發出返租結束驗房通知。同年12月24日，申請人在兩名工作人員的陪同下完成驗房，要求其履行法定程序在驗收文件上簽署驗收意見，該工作人員予以拒絕，聲稱沒有驗收文件，申請人要求補齊驗房文書，但開發商不予理睬，有現場拍照為證。2025年2月27日，申請人代理人向被申請人提出開發商剝奪申請人驗房的情況，請求查實核定。2025年4月27日，被申請人作出《關于陳某反映某商會交房未提供驗收文件等違規問題線索調查處理情況的反饋》（以下統稱“涉案情況反饋”），這是被申請人對自身法定職責的一種認可。該涉案情況反饋稱“某公司提供的《交房流轉單》上已有您妻子王某某的簽名，驗房交房手續齊全”。申請人認為，存在如下主要問題：1.證據缺失：被申請人僅依據申請人與物業公司簽訂的且要素嚴重缺失的《交房流轉單》上的簽名，就認定驗房交房手續齊全，違反《中華人民共和國行政復議法》第十一條第三項“未依法履行調查職責”。案涉《交房流轉單》上通篇沒有房屋驗收有關事項，僅是最后一欄印有“驗房”兩個字，且無驗房工作人員簽字。根據誰主張誰舉證的原則，若開發商主張已完成相應驗房的流程，其應該出具提供驗收現場圖片、驗收明細表和申請人簽署的意見才算完成驗房流程。但被申請人未作全面調查，草率地為開發商站臺下結論，構成不履行法定職責。2.程序違法：被申請人未實地查驗房屋狀況、未聽取申請人陳述，直接采納開發商無根據的主張和案涉《交房流轉單》，違反《中華人民共和國行政復議法》第三條“公正、公開”原則及行政法上調查取證要求。3.法律適用錯誤：根據《建設工程質量管理條例》第四十條，建設單位需組織設計、施工、監理等單位進行竣工驗收，并通知購房者參與。開發商單方驗收不能替代購房者驗房權利，被申請人混淆“竣工驗收”與“購房者驗房”概念，導致認定結論錯誤。二、被申請人的不作為損害申請人合法權益。1.財產權受損：開發商未履行驗房義務可能導致房屋重大消防安全隱患（如違反國家強制規范標準或導致重大傷亡事件），未被及時發現，侵害申請人作為購房者的財產權益，符合《中華人民共和國行政復議法》第十一條第八項“侵犯經營自主權或財產權”情形。2.知情權被剝奪：驗房報告是確認房屋質量的核心證據，被申請人未督促開發商配合驗房，致使申請人后續維權困難，違反《中華人民共和國政府信息公開條例》及《中華人民共和國行政復議法》第十一條第十四項規定。三、法律依據。1.《中華人民共和國行政復議法》第十一條第三項（行政許可類爭議）、第十一項（不履行法定職責）、第十四項（政府信息公開侵權）；2.《住房城鄉建設行政復議辦法》第十三條（申請期限及受理條件）；3.《建設工程質量管理條例》第十六條、第四十條（竣工驗收程序）。

被申請人稱：一、被申請人無對商鋪驗房的監管職責。《城市房地產開發經營管理條例》《商品房銷售管理辦法》等相關法律法規所指向的房屋均為商品房，非商鋪。被申請人并無對商鋪購房者進行分戶驗收的監管職責，商鋪分戶驗收系開發商與購房者之間通過買賣合同所約定，若購房者對開發商的分戶驗收有異議或認為開發商未保障其分戶驗收之權利，應通過民事途徑解決，而非提起行政復議或行政訴訟。同時，經被申請人調查了解，申請人在2018年12月已經完成了商鋪交房并進行產權登記等相關手續，至少能確認申請人對房屋當時的交付狀態是認可的，現其認為開發商未保障其分戶驗收權利，其應依據雙方的買賣合同主張相應的權利，而不是強求被申請人履行超出行政職責范圍的所謂的職責。二、被申請人作出的涉案情況反饋系對信訪訴求的客觀答復。涉案情況反饋系基于信訪訴求而作，已經進行了一個完整的調查流程，并在法定期限內作出，但這并不能證明被申請人對自身法定職責的認可。若申請人對涉案情況反饋有異議，應按《浙江省信訪條例》第二十四條規定的救濟途徑申請復查、復核，而非提出本案行政復議申請。綜上，并無相關法律法規賦予被申請人具有責令或督促開發商配合商鋪業主完成分戶驗收的職責，申請人的請求缺乏相應依據，應予駁回。

經審理查明：2025年2月27日，申請人向被申請人反映某商會交房未提供驗收文件的違規問題線索。2025年4月27日，被申請人與舟山市某局定海分局共同作出涉案情況反饋共計六項，其中一項關于“重新組織購房者驗房，補齊驗房和相關交房手續”的事項，載明“經查閱某公司提供的《交房流轉單》，其上已有您妻子王某某的簽名，驗房交房手續齊全。且您購買的是商業用房，并無規定要求必須分戶驗收。故您提出的重新組織購房者驗房的訴求不予支持。”申請人認為被申請人未履行監督的法定職責，侵犯其合法權益，遂向本機關提出本案行政復議申請。聽證會上，申請人將復議請求由“撤銷被申請人作出的《關于陳某反映某商會交房未提供驗收文件等違規問題線索調查處理情況的反饋》，責令其重新作出處理并監督開發商限期配合申請人完成合法驗房程序”變更為“責令被申請人履行驗房監管職責，并在合理期限內作出處理。”

另查明，2016年12月20日，申請人與鹽倉某公司簽訂《浙江省商品房買賣合同》，購買了舟山某商業中心某商業營業用房。該合同“第十二條交接”約定“雙方進行驗收交接時，出賣人應當出示本合同第九條規定的證明文件，并簽署房屋交接單。在簽署房屋交接單前，出賣人不得拒絕買受人查驗房屋。”2017年10月4日簽訂的《某商業中心房屋租賃合同（商鋪）》載明，申請人將前述房屋出租給舟山市西城某公司，租期從2019年1月1日至2023年12月30日。2018年12月22日，鹽倉某公司作出交付通知書，通知申請人于2018年12月30日下午辦理交付手續。2018年12月30日，申請人辦理了交房手續，其中編號JF-*《交房流轉單》中“驗房”欄有業主及申請人簽名“王某某”。后因舟山市西城某公司經營困難，將承租方轉讓給鹽倉某公司，申請人與鹽倉某公司簽訂《商鋪租賃合同》，約定租賃期限自2021年1月1日至2023年12月31日。2023年10月26日，鹽倉某公司向申請人作出《租賃合同到期告知函》，其中載明“請于2023年12月10日之前來辦理驗收等手續，如未按時來辦理驗收手續的，我司就按您自愿放棄驗收處理。”同年12月31日，鹽倉某公司作出《商鋪返租租賃合同到期通知》，載明“現合同期限已滿，貴方無異議，合同自動終止。”

以上事實有編號LD*HPB1SF8E《基本情況登記表》《關于陳某反映某公司交房未提供驗收文件等違規問題線索調查處理情況的反饋》《浙江省商品房買賣合同》《某商業中心房屋租賃合同（商鋪）》、編號JF-*《交房流轉單》《告知函》《商鋪租賃合同》《租賃合同到期告知函》《商鋪返租租賃合同到期通知》等材料予以佐證。

本機關認為，法定職責，是指行政機關根據法律、法規和規章等規定，具有直接、具體處理行政相對人所申請事項的職責。不履行法定職責，系負有法定職責的行政機關在依法應當履行而未履行或拖延履行其法定職責，從而使得行政相對人權益得不到保護或者處于無法實現的狀態。就本案而言，根據《浙江省商品房買賣合同》中“出賣人不得拒絕買受人查驗房屋”及《租賃合同到期告知函》中“辦理驗收等手續”，申請人認為被申請人具有監督房地產交易市場的職責，對合同具體條款和維護房地產市場具有不可推卸的法定職責。而前述《浙江省商品房買賣合同》中“查驗房屋”僅系民事約定，且目前的法律法規規章乃至規范性文件，均未明確規定被申請人對商鋪驗收具有相應的監管職責，申請人亦予以認可。行政機關實施行政行為須以法律授權為邊界，即“法無授權不可為”，否則即為超越職權。申請人所提被申請人具有監督房地產交易市場的職責僅是一種宏觀上的管理職權，并非被申請人具體處理申請人所復議申請事項的職責。故，申請人要求被申請人履行商鋪驗房的監管職責，于法無據，不予支持。申請人若對履行民事合同有異議，可通過其他法定途徑主張權利，而不是通過行政復議。綜上，根據《中華人民共和國行政復議法》第六十九條之規定，本機關決定如下：

駁回申請人的行政復議請求。

申請人如不服本行政復議決定，可以自收到本決定書之日起15日內，依法向舟山市定海區人民法院提起行政訴訟。

復議機關：舟山市定海區人民政府

二〇二五年七月十八日